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“加名联建”探索产权交易新模式
成都高新区一项目经该模式操作多方共赢

发布时间:2014-01-07 17:21:25  来源:四川日报网
编辑:尹晓华  

四川日报网消息(记者 李梓溶)1月3日,当记者来到成都市高新区范围内的四川化工城南地块现场时,昔日杂草丛生的荒地已经变成了忙碌的工地,推土机、挖掘机的轰鸣声,营造出一派热火朝天的繁忙景象。

时间回到4个月前,2013年9月14日,四川化工控股(集团)有限责任公司与四川省清凤现代房地产开发有限公司签订了《城南房地产合作开发协议》。该项目历时3个月,最终成交结果相比预期的5.1万平方米返还面积,增加了7.9万平方米,成交面积高达13万平方米,如果按照当前该地段最低市场价计算,至少增值8亿多元,增值率达到154.9%。

在成交4个月之后,该项目已经完成了项目立项、产品定位以及场平工作,目前正在进行总体规划设计以及现场打围施工。

该项目的顺利推进,得益于我省国有产权交易方式的创新和突破,从单一的产权流转迈进产权形成、产权运营领域,并创新性地采取了“通过市场化公开征集合作方”的做法。

前期寻找合作方受困

“四川化工通过公开市场招拍挂方式拿到了位于成都市高新区范围内的城南地块,该地块占地面积为39590平方米。”据西南联交所相关负责人介绍,为尽快实现对该地块的开发利用,四川化工陆续与多家知名国有房地产开发企业进行了项目商谈。但最终的结果并不理想,要么是对方无法接受合作条件,要么就是达成的合作条件不尽如人意。“条件中最重要一项为合作方需返还四川化工5.1万平方米地上建筑物。”

在将该项目上报监管部门批准时,监管部门提出了该种谈判中极为核心的争议焦点:如何能够保证城南项目的合作开发条件已经完全经过市场的检验,而且该检验的最终结果可实现国有资产的保值增值。

创新性的产权运营方式

“正是来自监管部门的质疑,使我们开始认真思考,通过内部比选的过程确定国有资产的合作开发者,其合法合规性是否有所保证,其经济价值是否得以充分实现。”西南联交所相关负责人认为,在该项目中,如果以传统产权流转思路来设计方案,或许只是将土地装入项目公司,然后卖出股权。但换种思路,以产权运营的方式来设计方案,结果将会大不相同。

“最终的交易方案坚持市场化运作,创新了合作方案。”西南联交所国资一部相关负责人介绍,首先,在方案设计上将合作方式确定为“加名联建”。所谓“加名联建”,即四川化工提供土地,合作方提供全部开发资金,待项目开发完成25%的总投资额时,由合作方负责办理该宗土地的加名手续。“此举极大调动了合作方积极性,也区别于其他诸如联合成立开发公司,并仅使对方享有债权性的房屋承租权等合作方式。”

其次,该项目执行公开挂牌、公开竞价,将四川化工可分得的办公楼面积作为竞价变量,由意向合作方在5.1万平方米的报价底数上进行竞价。“同时,‘低门槛’的设定,如三级以上房地产开发资质即可,吸引了更多地潜在合作者参与竞价。而较高的资金要求,如协议签订后要求合作方缴纳2亿元保证金等,又保证了该地产项目的顺利推进。”

多方共赢的有益尝试

经过20个工作日的公开挂牌,共征集到5家符合条件的意向合作方。2013年9月13日上午举行了该项目的网络竞价会。经过27分钟共计72轮的激烈竞价,最终清凤地产以13万平方米的报价成功竞得该项目合作方资格。 “该笔交易实现了多方共赢,四川化工成功寻求到了项目合作方,并附加了多项条件;清凤地产成功取得了城南地块开发资格,为进入成都核心地段开发赢取了门票;整个项目运作公开、公平、公正,保证了国有资产的保值增值。”相关人士指出,该交易的创新做法除了8亿多元的增值额和154.9%增值率外,更重要的是在产权形成及产权运营领域进行的一次有益尝试。

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